• 硬核數據挖掘|大數據告訴你社區商業新風口


    來源:中國產業經濟信息網   時間:2020-04-29





      本文通過對商業地產進行宏觀發展概括,選取潛力較高的社區商業,輔以大數據分析,以達到對可進入的社區商業方向剖析。


      基于克而瑞城市運營部大數據管理平臺10萬+全國商場相關數據、總覽商業地產宏觀概況;


      通過5000+上海商場相關數據,重點分析上海社區商業;


      知名企業社區商業案例;


      最終提出社區商業6大發展趨勢。


      一、商業地產宏觀概括


      (一)百強商業地產經營性物業收入情況


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      隨著中國房地產市場調控力度加大,地產行業形勢已發生明顯變化,而中國百強商業地產企業經營租金收入的持續增長在一定程度上反映了商業地產發展規模的成效,成為房產企業新的業務增長點。因此,商業地產及物業或將成為未來5年房產企業發展的重要業務方向。


      (二)全國主要城市商業繁榮度


      在硬核式創新的背景下,基于全國10萬+商場相關數據,進行分析。


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      對主要城市的人口、GDP、國民生產指數、消費指數、高速出入口等數據因子進行綜合計算后,通過大數據得到各主要城市的商業繁榮度排名,可以看到上海市以9.94的商業繁榮度排名為第一。


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      通過主要城市的商業數據概覽,可以看到,雖然上海的商鋪數量不是最多的,但是消費均價最高,給上海創造了很好的營商環境。


      (三)商業地產與資本市場


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      在國際市場上,REITs等房地產證券化產品是一種通行的房地產金融投資工具,其以證券化方式盤活存量不動產,促進社會資本進入地產領域。


      在我國,商業地產金融化已具備市場需求,當前中國商業地產融資結構中商業銀行貸款依然占據大部分比例。而隨著商業地產金融化的逐步推進,今后商業地產的融資結構將發生變化。商業地產資產證券化是房地產市場持續健康發展的重要保障之一,從國內近六年發行類REITs產品以來,商業地產REITs發行數量和規模逐年增加,深受資本市場青睞。


      二、社區商業數據分析


      社區商業作為最廣泛的一種商業,無論何種規模的城市,無論處于城市的哪個區域,基礎需求的存在注定社區商業應用的廣泛,可以說是最有市場的一種商業地產業態,且具有投資總額不大、風險小、投資回報率較高的特點,因此本文主要分析最為基礎且逐漸受開發商投資者關注的社區商業。


      (一)全國社區商業建成情況


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      國內社區型購物中心行業規模穩步擴張,平均每年新開業項目超過155個、體量逾850萬方,年均增長率達到29%,自2015年后項目增量明顯放緩,行業告別“野蠻增長”,進入精細化運作階段。


      (二)上海市商場空間分布情況


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    上海市商場分布熱力圖


      從上圖可以分析得知,上海市商場分布集中于市區,但郊區沿地鐵線也均分布商業項目。


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      從數量來看,大浦東雖然形成商圈不多,但依舊擁有最多的商業數量,而黃浦區在與盧灣區合并后,為市中心幾區中商業數量最多的區,漸趨于飽和,靜安和徐匯區仍有少量增長空間。


      (三)上海市商場各項特征分析


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      從商業項目的體量規模來看:


      大部分商業體集中在3-5萬㎡的規模,主要輻射周邊5公里范圍的體量;


      其次為1-2萬㎡的社區商業項目。


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      縱觀上海大小商業項目:商業業態數量配比中,零售業占比最高,且銷售額比例占比更大,可見零售業依然是支撐商業發展的主力。


      (四)社區商業畫像


      對上海市數百家社區商業進行分析,得出社區商業大致“畫像”特征:


      體量:輻射半徑在1.5公里以內,通過約10-15萬人口支撐,體量控制在2-5萬㎡,建議開發體量重點考慮3萬㎡以下的體量;


      消費人群:主要以25-45歲為主,占據60~70%;


      業態組合:根據項目輻射范圍和服務對象不同,功能定位亦有所不同,業態組合上分為綜合型、餐飲業態主導型、兒童業態主導型和配套業態主導型四大類型,不同類型下對應的業態配比亦有所側重;


      建筑形態:在考慮體量及具體地塊形式條件下,社商項目將呈現盒子、街區、底商三大多樣化的類型。


      (五)社區商業與資本市場


      2018年4月2日,中聯東吳-新建元鄰里中心資產支持專項計劃正式掛牌上交所,成為國內首單在交易所掛牌交易的社區商業REITs產品。該產品計劃發行規模為20.5億元。


      本專項計劃的物業資產為湖東鄰里中心物業、玲瓏鄰里中心物業、翰林鄰里中心物業、新城鄰里中心物業、貴都鄰里中心物業、師惠鄰里中心物業、沁苑鄰里中心物業、方洲鄰里中心物業、東沙湖鄰里中心物業和鄰瑞廣場物業等共十處物業。10個鄰里中心均坐落于蘇州工業園區的核心區域。對物業2018年-2023年現金流預測如下表:


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      隨著第一筆社區商業REITs的發行,也意味著社區商業正在逐步引起資本市場的關注,社區商業對于機構型投資者而言,投資經營風險可控,盈利必然性堅實可靠。


      一個社區商業從選址拿地到最終建成運營,根據其現金流特征大致是可以分為三個階段:建設期、孵化期和成熟期。


      建設期:對于投資機構想要在建設期進入社區商業,需要掌握好節奏和融資成本,鑒于項目開發存在太多的不確定性,風險較高,選擇在進入期投資的機構不多;


      孵化期:對于開發企業則可以采取股加債的結構性融資方式。對于在孵化期準備進入的投資機構,孵化階段主要以購買資產的形式介入,只要孵化的周期可以確定,租金成長空間可以預計,運營成本可以通過標準化來固定,投資回報率也就相對好確定,此階段主要考慮的問題是如何使租金最大化,以此保證退出的價值最大化。


      成熟期:在成熟期的資產價值變化可預期,同時投資風險性已經降到了極低,這個時候最佳的投資變現方式就是資產證券化,參考REITS上市的標準是凈租金回報大于6%設計,不能上市也可以用租金收益權來設計融資產品,因為收益預期非常穩定,融資成本可以做到很低。深受險資等避險性資本喜愛。


      (六)知名企業社區商業案例


      近年來,國內眾多的商業地產開發商以及傳統以住宅為主的開發商,均嗅到了社區商業所蘊藏的商機,紛紛加碼布局。這其中,萬科、綠地和龍湖三家企業是明確構建社區商業產品線且有相應產品問世的知名國內開發商。本文以萬科產品線為例,解析其社區商業打造之道。


      萬科產品線


      萬科社區商業主要有兩條產品線:


      屬于集中商業類型的生活中心系列;


      屬于商業街類型的鄰里家系列。


      萬科社區商業在資源上占全部商業的50%以上,且將菜市場、第五食堂、超市便利店、洗衣店、銀行ATM機、藥店等配套設施組成的“五菜一湯”視為標配,植入生活中心和鄰里家兩個系列當中。


      萬科“生活中心系列”社區商業


      生活中心系列是萬科社區商業的重點領域。萬科松山湖生活廣場于2013年9月在東莞正式開業,這是萬科社區商業首個嘗試的項目;未來幾年,預計將有近30個生活廣場落地全國。


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    萬科“2049系列”社區商業


      鄰里家系列是萬科樓盤的“標配”,滿足社區居民基本生活購物需求。按照不同的社區定位,“五菜一湯”的規模配比及品牌檔次分為基礎型、升級型、精品型等。其中:


      萬科2049|城花作為萬科2049首個2.0升級產品,融入了健康人生、兒童成長、綠色生活、文化社區四大理念;


      萬科2049|五玠坊是上海萬科首創“原·享未來生活心體驗”商業街,建筑面積近2萬平米,其是鄰里家系列的精品版,業態覆蓋精品餐飲、生活娛樂、教育親子、商務會所、休閑旅游等。


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      (七)社區商業發展趨勢


      趨勢1:社會功能融合化


      關注商業的社會屬性、社交屬性、連接屬性,將商業與社區的融合發展作為運營目標。


      趨勢2:規劃建設合理化


      將逐步提升對社區商業的規劃建設能力,使其分布、功能、運營和管理,逐漸接軌發達城市。


      趨勢3:類型結構屬地化


      在提高規模化和連貫性的基礎上,根據屬地需求產生多樣化和細分化的功能走勢,以滿足不同的需求。


      趨勢4:客群高粘性、高轉化


      從社區商業的客群來源及屬性來看,未來能深入社區的商業,面對的將是一群高粘性、高轉化率的“重視客戶”。


      趨勢5:需要先進專業的資本運作思維


      從社區商業的資產管理及模式來看,未來的社區商業將是下一輪實體經濟的“資本熱地”,在“投、融、管、退”層面,“小而快”的社區商業需要更加先進和專業的資本運作思維的強勢介入。


      趨勢6:小體量、大規模的連鎖型商業載體將有望“彎道超車”


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      主筆:尹湘婕 責編:全秀娟


      轉自:易居企業集團·克而瑞城市運營部

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