• 資金涌入樓市?從房貸占比數據與最新政策窺察趨勢


    來源:中國產業經濟信息網   時間:2020-04-28





      以下內容節選自易居季報之【全國房地產貸款報告】


      本期核心內容


      --------------------


      全國房貸市場呈現降溫態勢,房貸余額同比增速繼續收窄


      無論是房企開發貸款還是個人按揭貸款,都呈現類似的降溫態勢,這和1季度全國房地產市場降溫等因素有很大的關聯。


      隨著2季度房地產市場回暖,房貸相關數據也有望反彈,但要防范違規資金進入


      2季度包括房企的項目開工、個人的購房等都會趨于活躍,這會使得相關貸款指標有所反彈。但基于近期信貸政策,違規進入樓市的經營貸和消費貸將面臨管控。


      中國人民銀行每個季度發布《金融機構貸款投向統計報告》,其對于貸款的余額、結構等有較為明確的數據統計,成為我們研究貸款市場、判斷貸款政策方向等重要的參考。我們基于央行報告和數據,結合中國房地產市場與政策的實際情況,研發出《中國房地產貸款報告》。本報告以季度的形式定期對外公開發布。


      本報告明確了相關指標的定義和口徑。1、房地產貸款。房地產貸款包括房地產開發貸款、購房貸款和證券化的房地產貸款。2、房地產開發貸款包括房產開發貸款和地產開發貸款。其中,房產開發貸款指金融機構發放的房屋建設貸款,包括住房開發貸款、商業用房開發貸款、其它房產開發貸款。而地產開發貸款包括金融機構發放的專門用于地產開發、且在地產開發完成后計劃收回的貸款。3、購房貸款包括個人商業用房貸款和個人住房貸款。4、主要金融機構包括國有商業銀行、國家開發銀行及政策性銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行和郵政儲蓄銀行。


      ▍房貸情況


      房貸余額


      基于央行《金融機構貸款投向統計報告》,1季度末,全國房地產貸款余額為46萬億元,同比增長13.9%。觀察歷史數據,2016年第4季度開始,全國房貸余額增速曲線就呈現了下行的態勢。今年1季度延續此類態勢,相比去年全年14.8%的增速繼續收窄。這進一步體現了房貸市場降溫的特征。


      全國房貸市場降溫,和房地產市場降溫有密切關聯。根據國家統計局的數據,今年1季度全國房地產開發投資同比增速為-7.7%,房屋新開工面積同比增速為-27.2%,商品房銷售面積同比增速為-26.3%。此類數據說明無論是房企投資端還是個人消費端,都出現了明顯的降溫。這也會使得房貸數據受影響,進而出現增速收窄的現象。


    20200428090414950.png


      房貸占比


      本報告定義:房貸占比=房地產貸款余額/金融機構人民幣各項貸款余額。


      計算顯示,1季度末,全國房貸占比為28.8%,意味著金融機構所有貸款余額中,有28.8%的信貸資金是投向房地產領域的。


      同時,觀察歷史數據,2019年房貸占比季度數據呈現攀升態勢,但均處于30%以下的水平,今年1季度也依然保持此類態勢,同時相比去年全年29.0%的水平有所收窄。


    20200428090437929.png


      今年1月,央行金融市場司在新聞發布會上表示,要嚴控房地產在信貸資源中的占比,引導商業銀行切實轉變經營思想,把經營重點放在實體經濟和小微企業領域。今年1季度的房貸占比數據符合央行的政策導向。


      從原因上看,這和計算公式中的分母分子變動有關。其中,分母端即1季度金融機構人民幣各項貸款余額方面,其同比增速為12.7%,相比去年全年12.3%的增速有所擴大。這和1季度央行兩次降準政策有關。


      其中1月1日降準0.5個百分點,釋放長期資金約8000多億元,新年首日全面降準釋放了積極的信號。


      3月13日央行又實施了普惠金融定向降準,對達到考核標準的銀行定向降準0.5至1個百分點,同時對符合條件的股份行再額外定向降準1個百分點,支持發放普惠金融領域貸款,3月份的定向降準共釋放長期資金約5500億元。


      兩次降準釋放了約1.35萬億的資金,其為商業銀行貸款提供了充裕的現金流和額度。而分子端則為房貸數據,此前已做分析,不再贅述。分母和分子的變動,最終使得房貸占比有所收窄。


      ▍貸款分類


      開發貸款


      1季度末,全國房地產開發貸款余額為12萬億元,同比增長9.6%。


      觀察歷史數據, 2018年下半年開始,此類貸款余額同比增速曲線持續下行。今年1季度數據也有類似的特征,相比去年全年10.1%的增速有所收窄。這說明開發貸繼續降溫。由于今年2月份各地普遍不開工,到了3月份才陸續復工,所以客觀上制約了房企項目開發的節奏,進而也影響了此類開發貸的發放。


      預計2季度隨著房企開復工節奏的加快,相關開發貸的審批和發放節奏也會加快,進而會使得開發貸余額同比增速曲線有所反彈。


    20200428090453929.png


      住房貸款


      1季度末,全國個人住房貸款余額為31萬億元,同比增長15.9%。


      從歷史數據看,2017年1季度開始,個人住房貸款余額增速曲線就開始下行。今年1季度數據也有類似的特征,相比去年全年16.7%的增速有所收窄。今年1季度全國房屋銷售尤其是住宅銷售表現較弱,同比下跌較為明顯。各類降低首付的地方政策也被叫停,所以客觀上這都會限制房貸的發放,最終使得房貸余額同比增速曲線繼續下行。


      但若是后續房屋交易市場回暖,那么此類曲線反彈的可能性依然是很大的。


    20200428090507929.png


      ▍趨勢預判


      觀察今年1季度末全國房貸數據,可以看出其呈現了降溫的態勢,這和全國房地產市場的降溫有很大的關聯。


      同時,包括房貸占比等指標沒有抬頭,繼續體現了商業銀行嚴管信貸用途、在房貸領域落實“房住不炒”的導向。


      不過4月份以來,關于違規資金進入房地產的相關報道增多,此類違規資金包括了個人消費貸和經營貸等。從規范信貸發放、防范違規資金用于炒房等角度出發,至少4部門出臺了監管政策,有效地防范了信貸風險,也規范了后續信貸業務的操作。相關政策梳理如下。


    20200428090524929.png


      總體上看,今年2季度各商業銀行對信貸資金的用途、投向會做積極審查,尤其是會嚴管違規投向房地產的行為,進而鼓勵信貸資金更多投向小微企業和實體經濟中。


      從房地產市場的角度看,這也要求相關房企、中介代理機構等合規操作,杜絕誘導購房者違規使用信貸資金的行為。在此類規范的基礎上,隨著房企新開工節奏的加快以及房屋交易市場的回暖,同時考慮到4月3日央行的降準政策,預計2季度房貸市場也會逐漸活躍起來。


      轉自:易居研究院

      【版權及免責聲明】凡本網所屬版權作品,轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”,違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業宣傳資訊,僅代表作者個人觀點,不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系:010-65367254。

    延伸閱讀

    ?

    版權所有:中國產業經濟信息網京ICP備11041399號-2京公網安備11010502035964

    性感美女脱衣全过程 - 视频 - 在线观看 - 影视资讯 - 爱赏网